Analis pasar modal Ngurah Warman menyoroti pentingnya manajemen utang sebagai faktor penentu ketahanan emiten properti. Dalam analisis terhadap PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP), PT Sentul City Tbk (BKSL), dan PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA), terlihat perbedaan signifikan dalam strategi pengelolaan keuangan. Sektor properti dengan karakteristik siklus kas panjang dan inventaris bernilai tinggi memerlukan pendanaan utang yang sehat agar menjadi pendorong pertumbuhan.
Berdasarkan kinerja sembilan bulan pertama 2025, PWON memimpin dengan pendapatan Rp5,12 triliun dan laba bersih Rp2,12 triliun, menghasilkan net margin 41%. BKSL mencatat pendapatan Rp836,98 miliar dengan laba bersih Rp74,15 miliar. Sedangkan DADA mencatat pendapatan Rp9,05 miliar dan laba bersih Rp1,05 miliar. BKDP mengalami kerugian bersih Rp27,23 miliar dari pendapatan Rp27,32 miliar, mencerminkan tekanan net margin negatif hampir 100%.
Perbedaan model bisnis turut berpengaruh. PWON mengelola superblock yang mengkombinasikan mal, hotel, kantor, dan hunian. BKSL menggantungkan diri pada township melalui pengembangan bertahap dengan lahan mencapai 14.800 hektare. BKDP fokus di segmen properti Surabaya, sementara DADA beroperasi dalam skala kecil yang sangat tergantung penjualan unit dan progres konstruksi.
Domain sumber: https://stockbit.com/post/25964713, Rabu, 7 Januari 2026.
Struktur kepemilikan menunjukkan PWON dikendalikan Alexander Tedya dengan rekam jejak panjang. BKSL memiliki kepemilikan terkonsentrasi namun dibebani riwayat permasalahan. BKDP dan DADA bergantung kuat pada dukungan pemegang saham pengendali.
Analisis utang menjadi pembeda krusial. PWON menggunakan instrumen global Senior Notes 2028 berbunga 4,875% yang didukung kas Rp7,01 triliun—cukup untuk melunasi seluruh utang obligasi. BKSL mengelola campuran utang bank dan MTN berbunga tinggi hasil restrukturisasi dengan jaminan lahan luas. BKDP mengandalkan utang dari pihak berelasi berbunga rendah seperti suntikan pendanaan internal. DADA membiayai operasi melalui pinjaman bank domestik berbunga tinggi dua digit yang berpotensi membebani.
“Utang bisa menjadi turbo atau justru jerat, tergantung kualitas aset, legalitas lahan, dan disiplin eksekusi,” jelas Ngurah Warman. Risiko hukum berbeda-beda di tiap emiten. PWON relatif bersih dari sengketa utama, BKSL menghadapi konflik lahan di Bojong Koneng dan Cijayanti serta riwayat PKPU, BKDP terkendala defisit akumulasi besar, sedangkan DADA menghadapi tantangan likuiditas, restrukturisasi pinjaman, dan pemeriksaan pajak.
Di tengah fluktuasi pasar saham properti, ketangguhan jangka panjang keempat emiten ini sangat bergantung pada kemampuan mengelola tingkat hutang terhadap pendapatan, risiko hukum yang melekat, serta kedisiplinan mengonversi aset menjadi arus kas lancar untuk memenuhi kewajiban tepat waktu. PWON menunjukkan profil risiko rendah dengan likuiditas kuat dan utang terkendali, BKSL memiliki potensi dikelilingi risiko hukum dan utang tinggi, BKDP hadapi tekanan kelangsungan usaha, sementara DADA tergolong struktur keuangan kecil sangat sensitif terhadap gangguan operasional. (*)
Disclaimer: Informasi ini disusun berdasarkan keterbukaan berita dan bukan merupakan rekomendasi investasi.